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I. Einführung

Das Wohnungseigentumsgesetz bestimmt, dass durch entsprechende Aufteilung eines bebauten Grundstücks oder durch Vereinbarung Sondereigentum an Wohnungen („Wohnungseigentum“)
und sonstigen Räumen (z.B. Gewerbeeinheiten, „Teileigentum“) begründet werden kann (§§ 2, 3, 8 WEG). Weiterhin regelt das Gesetz, was zum Sondereigentum zählt, was Gemeinschaftseigentum ist bzw. bleibt und dass die Wohnungseigentümer im Sondereigentum stehende Gebäudebestandteile durch Vereinbarung zu Gemeinschaftseigentum
machen dürfen (§ 5 WEG). Nicht zulässig und damit rechtlich nicht wirksam ist hingegen eine Vereinbarung, mit der nach der gesetzlichen Regelung zwingendes Gemeinschaftseigentum
zu Sondereigentum erklärt wird. Solch zwingendes Gemeinschaftseigentum besteht an denjenigen Teilen des Gebäudes, die für dessen Bestand und Sicherheit erforderlich sind, sowie an Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienen (§ 5 IIWEG).
Teilungserklärungen bzw. Gemeinschaftsordnungen enthalten fast immer Regelungen dazu, was neben den jeweiligen Räumlichkeiten in das Sondereigentum fällt. Gebräuchlich sind hierzu Vereinbarungen, wonach die in der Wohnung (bzw. in den sonstigen Räumen) befindlichen Versorgungsleitungen und -einrichtungen ab der Hauptleitung („Strang“) in das Sondereigentum des jeweiligen Wohnungs- oder Teileigentümers fallen. In jüngerer Zeit gab es zur Frage der Eigentumsverhältnisse an den in den Sondereigentumsräumen befindlichen
Anlagenteilen obergerichtliche Entscheidungen, die für Wohnungseigentümergemeinschaften von großer praktischer Relevanz sind und eine nähere Betrachtung verdienen.

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