HILFE IN DER CORONA-KRISE

Auflassung… Bereitstellungszinsen… Grundschuld… MaBV… VOB/B… Zwangsvollstreckungsunterwerfung…

Beim Kauf von Grundstücken oder Eigentumswohnungen, beim Bau von Häusern und bei der damit häufig zusammenhängenden Finanzierung durch eine Bank tauchen Begriffe auf, mit denen die meisten Menschen überfordert sind. Dahinter stecken rechtlich und wirtschaftlich komplexe Vorgänge. Wer eine Immobilie veräußert oder erwirbt oder ein Bauvorhaben beginnt, sollte sich hiermit auskennen. Andernfalls ist es mehr oder weniger Glückssache, ob das geplante Geschäft den erwarteten Erfolg bringt.

Eine rechtliche Beratung mit Bezug zu den wirtschaftlich relevanten Aspekten eines Grundstücksgeschäfts oder eines Bauvorhabens hilft, Risiken zu erkennen und die Gefahr eines finanziellen Fiaskos auszuschließen.

Bei Grundstücksgeschäften und Bauvorhaben sowie deren Finanzierung berate ich Sie gern, und das besser frühzeitig als zu spät. Bei sich ergebenden technischen Fragen oder auch für die Vermarktung einer Immobilie kann ich Ihnen kompetente Fachleute benennen, mit denen ich seit vielen Jahren zusammenarbeite.

Scheuen Sie sich nicht vor einer ersten Kontaktaufnahme – guter Rat muss nicht teuer sein!

Bei einer gemeinsam gehaltenen Immobilie – sei es als Miteigentümer, als Erbengemeinschaft oder als Gesellschaft bürgerlichen Rechts – stellen sich zur Nutzung, Verwaltung und Verwertung Fragen, die sich bei einer Trennung bzw. Auflösung häufig zuspitzen. Dann sind Rechte zu sichern und Lösungen (möglichst ohne gerichtliches Verfahren) zu finden. Themen sind dann beispielsweise:

• Nutzungsentschädigung/Nutzungsvereinbarung
• Darlehensverträge
• Miteigentümervereinbarung
• Aufteilung in Wohnungseigentum
• Vermietung
• Verkauf

Hierzu berate ich sie gern und vertrete bei Bedarf Ihre Interessen gegenüber Mitberechtigten bzw. Mitverpflichteten oder Dritten.
Gibt es keinen gemeinsamen Weg mehr und scheitert auch eine Veräußerung der Immobilie, bleibt zur Auflösung der Gemeinschaft nur die Zwangsversteigerung in Form der Teilungsversteigerung. Ein solches Versteigerungsverfahren kann ich für Sie führen oder Sie bei Antragstellung durch einen Mitberechtigten vor Gericht vertreten (siehe hierzu den nachstehenden Beitrag).

Wollen Sie preisgünstig eine Immobilie erwerben? Gerade in der Zwangsversteigerung ist dies möglich.

Holen Sie sich im Falle des Falles fachkundige Hilfe, denn:

„Das Zwangsversteigerungsgesetz gilt von alters her als ein besonders schwieriges Gebiet, und dies mit Recht. Das Verfahren ist auf kunstvollen Grundsätzen aufgebaut und verläuft unter Einhaltung strenger Formen. Eine profunde Kenntnis des materiellen und formellen Grundstücksrechts sowie des Zivilprozessrechts wird vorausgesetzt. Die Gefahr von Fehlern und Schadensfällen ist deshalb sehr groß.“
(So Prof. Roland Böttcher im Vorwort zur 1. Auflage seines Kommentars zum Zwangsversteigerungsgesetz.)

Im Zwangsversteigerungsgesetz werden auch die Zwangsverwaltung und die Teilungsversteigerung geregelt. Letztere dient der Aufhebung einer Gemeinschaft von Grundstückseigentümern (auch Eigentümer von Eigentumswohnungen), wie z. B.

• Erbengemeinschaften
• Miteigentümer (z. B. Ehegatten)
• Gesellschaften bürgerlichen Rechts (BGB-Gesellschaft)

Ich berate und vertrete Sie in der Zwangsversteigerung, sei es als

• Eigentümer
• Bieter bzw. Ersteher (= Erwerber in der Zwangsversteigerung)
• Gläubiger
• sonstiger Beteiligter oder Betroffener (z. B. als Mieter, Angehöriger etc.)

in jeder Lage des Verfahrens. Wenn es anschließend Schwierigkeiten gibt, weil der bisherige Eigentümer oder ein Mieter das Objekt nicht räumen will, helfe ich Ihnen ebenfalls gern.

Spricht man vom Makler, ist üblicherweise der Immobilienmakler gemeint – auch wenn es viele andere Sparten der Maklertätigkeit gibt (vom Schiffsmakler bis zum Heiratsvermittler).

Das den Immobilienbereich betreffende Maklerrecht begleitet mich seit Beginn meiner anwaltlichen Tätigkeit. Fundamentale Neuerungen hat es hier seit langer Zeit im Gegensatz zu anderen Rechtsgebieten nicht gegeben.

Für das Rechtsverhältnis zwischen dem Immobilienmakler und seinem Kunden sind wenige Vorschriften im Bürgerlichen Gesetzbuch (§§ 652 bis 655) maßgeblich. Hier ist das Richterrecht von großer Bedeutung. Hinzu kommen einschlägige Regelungen des Wohnungsvermittlungsgesetzes, der Makler- und Bauträgerverordnung und der Gewerbeordnung.

Für den Makler geht es bei Rechtsstreitigkeiten häufig um die Durchsetzung von Provisionsforderungen und im Vorfeld um deren Sicherung (z. B. durch entsprechende Vertragsgestaltung und Geschäftsbedingungen), um Gemeinschaftsgeschäfte, Wettbewerbsfragen oder ordnungsrechtliche Probleme.

Den Maklerkunden interessieren zunächst Fragen wie Art und Umfang von Aufträgen („Alleinauftrag“) und die hieraus resultierende Provisionspflicht, ferner die Abwehr mitunter überraschender bzw. unberechtigter Provisionsansprüche.

Auf dem Gebiet des Maklerrechts berate ich Sie gern, ebenso in angrenzenden Bereichen (Baubetreuung, Projektentwicklung). Bei der gerichtlichen Durchsetzung Ihrer Position können Sie auf meine langjährige Prozesserfahrung vertrauen.

Die Objekte gewerblicher Miete sind vielfältig. Die höchste Bedeutung hat die Geschäftsraummiete (Läden, Büros usw.). Aber auch die Anmietung von Flächen beispielsweise zum Verkauf von Fahrzeugen, als Lagerplatz oder zum Betreib von Märkten fällt hierunter. Schließlich werden auch bewegliche Sachen häufig gewerblich gemietet, so beispielsweise Baumaschinen, LKW‘s und Landmaschinen.
Die Schwierigkeit im Gewerbemietrecht liegt darin, dass die Rechtsnormen grundsätzlich die gleichen, die denkbaren Nutzungen aber höchst verschieden sind. Der Betrieb einer Gaststätte in gemieteten Räumen erfordert deshalb andere mietvertragliche Regelungen, als der einer Werkstatt.

Auch aus Sicht der jeweiligen Vertragspartei – Vermieter und Mieter – sind die Anforderungen an die Vertragsgestaltung andere. So ist für den Vermieter beispielsweise die Solvenz des Mieters – gerade bei beschränkt haftenden Gesellschaften – und der Erhalt von Sicherheiten von besonderer Bedeutung. Für den Mieter geht es häufig darum, die Regelungswünsche des Vermieters wie beispielsweise Betriebspflichten, indexbasierte Miete oder die weitgehende Übertragung von Instandhaltungs- und Instandsetzungspflichten zu bewerten, für die gewünschte Nutzung notwendige Umbaumaßnahmen und Rückbauverpflichtungen zu regeln usw.

Rechtliche Fallstricke im Gewerbemietrecht bestehen vor allem darin, dass trotz einer nur beschränkten Anwendbarkeit des (sozialen und d.h. restriktiven) Wohnungsmietrechts Vertragsklauseln durch Richterrecht als unwirksam beurteilt werden, weil sie den Vertragspartner unangemessen benachteiligen. Das zur Anwendung kommende Recht über vorformulierte Vertragsbedingungen schränkt auch in unternehmerischen Rechtsbeziehungen (B2B) die Vertragsfreiheit erheblich ein. Dies mag zwar verwundern, denn viele gewerbliche Mieter sind wirtschaftlich stärker als ihre Vermieter. Zum Teil legen große Unternehmen als (potentielle) Mieter Vertragsmuster vor, auf deren Basis sie den Mietvertrag abschließen wollen. Gleichwohl wird von der Rechtsprechung der Mieterschutz nach wohnungsmietrechtlichen Maßstäben zunehmend auch auf die Gewerbemiete übertragen.

Sofern Sie im Zusammenhang mit dem Abschluss eines Gewerbemietvertrages oder aufgrund von Rechtsfragen oder Streitigkeiten im laufenden Gewerbemietverhältnis Beratungsbedarf haben – sei es als Mieter oder als Vermieter – stehe ich gern zu Ihrer Verfügung und übernehme auch Ihre Vertretung in einem Prozess.

Fehler beim Abschluss von Mietverträgen sind deshalb besonders ärgerlich, weil sie sich mitunter über die gesamte Dauer des Vertragsverhältnisses auswirken. Manchmal kommt das dicke Ende aber auch zum Schluss!

Einige typische Beispiele für Fehler auf der…

Vermieterseite:

Die Erteilung einer Lastschrifteinzugsermächtigung durch den Mieter wird als Zeichen der Solvenz und Vertrauenswürdigkeit gewertet. Da diese Ermächtigung zum einen widerrufen, zum anderen eine Lastschrift bis acht Wochen nach Abbuchung rückgängig gemacht werden kann und schließlich bei fehlender Kontodeckung wertlos ist und sogar noch Rücklastschriftkosten verursacht, kann dies ein folgenschwerer Irrtum sein. Besser eine SCHUFA-Auskunft und eine Bestätigung des bisherigen Vermieters erbitten, dass dort keine Mietrückstände bestehen!

In den Formularvertrag werden zusätzliche Vereinbarungen bezüglich der Renovierungs- oder Instandhaltungspflichten des Mieters aufgenommen. Diese machen die im Formularvertrag enthaltenen Klauseln zu den Pflichten des Mieters auf Durchführung von Schönheitsreparaturen oder Kleinstreparaturen durch den sogenannten Summierungseffekt häufig unwirksam und bewirken somit
das Gegenteil dessen, was sie sollen.

Die Vereinbarung einer bestimmten Laufzeit des Mietvertrages (Mindest- oder Höchstlaufzeit) ist nur sehr eingeschränkt möglich. Es droht die Unwirksamkeit der Regelung mit der Folge, dass der Mieter mit gesetzlicher Frist (“3 Monate“) kündigen oder auf unbestimmte Zeit ohne Kündigungsmöglichkeit des Vermieters in der Wohnung bleiben kann.

Mieterseite:

Bei Vereinbarung einer Nettomiete zuzüglich abzurechnender Nebenkosten, die vorschussweise bezahlt werden (die heute übliche Mietstruktur), sollte auf auskömmliche Nebenkostenvorschüsse geachtet werden. Sind diese vom Vermieter zu niedrig angesetzt – aufgrund einer Fehleinschätzung oder um den Mietpreis attraktiverer scheinen zu lassen – drohen hohe Nachzahlungen, gegen die man sich nur wehren kann, wenn dem Vermieter Arglist nachweisbar ist, was in der Praxis meist unmöglich ist.

Mündliche Zusagen eines Vertreters der Hausverwaltung, des Maklers oder eines Hauswarts sind in aller Regel nichts wert. Ein handschriftlicher Zusatz im Mietvertrag hingegen schon!

Eine vereinbarte Kaution darf der Mieter in drei gleichen Raten leisten, auch wenn der Vermieter etwas anderes verlangt und selbst wenn dies im Vertrag nicht so vorgesehen sein sollte. Die gesetzliche Regelung hierzu ist zwingend!

Diese Beispiele ließen sich fast endlos fortsetzten. Fragen Sie vor Abschluss eines Mietvertrages deshalb lieber jemanden, der sich damit auskennt!

Das erstmals am 15.03.1951 in Kraft getretene Wohnungseigentumsgesetz (WEG) wurde zum 01.07.2007 umfassend reformiert. Daneben wurde das einschlägige Prozessrecht fundamental geändert: An die Stelle der bisherigen freiwilligen Gerichtsbarkeit ist jetzt der „normale“ Zivilprozess getreten. Schon bisher war das Wohnungseigentumsrecht eine Spezialmaterie. Bei vielen Gerichten waren und sind deshalb besondere Spruchkörper hierfür eingerichtet.

Auch die anwaltliche Tätigkeit in diesem Rechtsgebiet unterlag schon immer besonderen Anforderungen. Die mit den zahlreichen Rechtsänderungen einhergehenden Fragen werden erst nach und nach durch die Urteile unserer Gerichte beantwortet. Wichtig für die kompetente anwaltliche Beratung ist daher die Kenntnis der aktuellen Entwicklung in der Rechtsprechung, Erfahrungen mit dem früheren Recht aber sicherlich ebenso.

Wenn Sie sich als Wohnungseigentümer im Dickicht des WEG verfangen haben und nicht mehr weiter wissen, helfe ich Ihnen gern. Auch erfahrene Verwalter werden an ihre Grenzen stoßen, so z. B. bei der Prozessführung, die ich mit der nötigen Kompetenz übernehme. Außergerichtlich ist oft die richtige Taktik entscheidend, für die neben rechtlichen Fragen auch wirtschaftliche, psychologische oder bautechnische Gesichtspunkte bedeutsam sein können.

Hier helfe ich Ihnen mit meiner mehr als zwanzigjährigen Erfahrung auf diesem Gebiet, zu einer sachgerechten Lösung zu kommen.

Streitigkeiten zwischen Nachbarn gibt es überall: Das geht bei Mitschülern los, die dieselbe Schulbank drücken, und reicht bis zur Auseinandersetzung zwischen Nachbarländern. Bei mir geht es allerdings allein um das immobilienbezogene Nachbarrecht.

Streiten Mieter untereinander beispielsweise über die Nutzung des Hausflurs zum Abstellen von Kinderwagen, Straßenschuhen oder Pflanzen, kann der Vermieter helfen. Ein Anspruch auf sein Tätigwerden kann sich aus dem Mietvertrag ergeben. Gesetzliche Regelungen, die als Nachbarrecht bezeichnet werden, führen hier nicht weiter.

Nachbarliche Auseinandersetzungen zwischen Wohnungseigentümern werden auf der Grundlage des Wohnungseigentumsrechts beurteilt. Über die Geltung oder Einwirkung nachbarrechtlicher Vorschriften kann nur in diesem Rahmen befunden werden.

Der Begriff des Nachbarrechts meint diejenigen Regelungen, die für benachbarte Grundstückseigentümer relevant sind. Dies sind zunächst die Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuches, die bundesweit gelten, und die Themen wie den Baumüberhang oder das Absacken eines Grundstücks, Beeinträchtigungen durch Lärm, Gestank usw. durch Einwirkung des Nachbarn zum Gegenstand haben. Daneben gibt es Landesgesetze (Berliner sowie Brandenburgisches Nachbarrechtsgesetz), die z.B. die Bepflanzung des Grenzbereichs eines Grundstücks, dessen Einfriedung oder auch das so genannte Hammerschlags- und Leiterrecht regeln.

Rechtliche Regelungen zwischen Nachbarn sind auch durch so genannte Dienstbarkeiten, also im Grundbuch eingetragene Rechte und Pflichten von Nachbarn, sowie durch baurechtliche Vorschriften (Bauordnung, Bebauungspläne, Baulastenverzeichnis etc.) getroffen.

Es existiert also ein Geflecht verschiedener Rechtsvorschriften, welches es bei nachbarlichen Auseinandersetzungen zu beachten gilt. Die rechtskundige Beurteilung einer nachbarlichen Streitigkeit ist jedoch nicht alles. Gerade in diesem Bereich heißt es, besonnen und angemessen vorzugehen. Denn der Rechtsfrieden zwischen Nachbarn ist Voraussetzung für ein gedeihliches Miteinander, welches wiederum für das persönliche Wohlbefinden der meisten Menschen wichtige Voraussetzung ist.

Den Rechtsfrieden kann man mitunter nur durch anwaltliche Hilfe erreichen oder wiederherstellen. Und wenn das Schiller-Zitat – „Es kann der Frömmste nicht in Frieden leben, wenn es dem bösen Nachbarn nicht gefällt!“ – zum Tragen kommt, gibt es mitunter nur noch die Möglichkeit, berechtigte Ansprüche über eine Klage vor Gericht durchzusetzen. Bei all diesen Schritten stehe ich gern an Ihrer Seite.