Zittauer Str. 109 a, 12355 Berlin
Seit dem 01. Juni 2015 gilt die so genannte Mietpreisbremse (eine Regelung im Bürgerlichen Gesetzbuch), die bei der Neuvermietung von Wohnungen zu hohe Mieten verhindern soll. Erstmals hat nun das Landgericht Berlin Ende März 2017 einen Fall hierzu entschieden. Es hat in einem Berufungsverfahren das vorangegangene Urteil des Amtsgerichts Neukölln bestätigt, mit welchem die vereinbarte Miete in Höhe von rund einem Drittel als unzulässig überhöht festgestellt wurde. Beide Instanzen haben sich in ihren Urteilen insbesondere mit der Verfassungsmäßigkeit der gesetzlichen Regelung zur Mietpreisbremse beschäftigt und diese bejaht. Das Urteil hat hier zur Konsequenz, dass der Mieter pro Jahr zunächst rund rund 2.650,- € weniger Miete zahlen muss. Die Ausgangsmiete für für künftige Mieterhöhungen ist damit entsprechend geringer, so dass wegen der geltenden Kappungsgrenze (in Berlin max. 15 % Mieterhöhung innerhalb von drei Jahren) die Einsparung für den Mieter und der Verlust für den Vermieter langfristig noch höher liegen wird. Dem Mieter hat es übrigens nicht geschadet, dass er zeitweise zwei Zimmer seiner Dreizimmerwohnung unter Mitbenutzung von Küche und Bad für eine Inklusivmiete von bis zu 25,- € pro Quadratmeter des jeweiligen Zimmers untervermietet hat.
Trotz der namentlich vom deutschen Mieterbund geäußerten Kritik an der gesetzlichen Regelung der Mietpreisbremse mit Blick auf die vom Mieter zu beachtenden Formalien ist meines Erachtens die bisherige praktische Bedeutung nicht hierauf, sondern vor allem auf die bei den Mietern vorhandenen Ängste zurückzuführen, mit der Erhebung eines solchen Anspruchs das Mietverhältnis zu belasten. Das ist auch nicht von der Hand zu weisen, denn ein solches Vorgehen des Mieters führt für den Vermieter ggf. zu einem erheblichen finanziellen Nachteil und kann – gerade bei einem persönlich geprägten Mietverhältnis, beispielsweise bei einer vermieteten Eigentumswohnung – zu Gegenreaktionen führen. Ob ein Mieter aus Angst davor aber auf eine beträchtliche finanzielle Entlastung verzichten will, sollte er sorgfältig abwägen. Denn eine Kündigung des Vermieters (ggf. aus vorgeschobenen Gründen) würde der Mieter abwehren können. Und bei einer Geltendmachung seiner Rechte kann der Mieter eine einvernehmliche Regelung im Verhandlungswege anstreben, was oft die bessere Alternative als der Weg durch die gerichtlichen Instanzen ist. Dies gilt umgekehrt auch für den Vermieter, um einen noch größeren finanziellen Schaden von sich abzuwenden.