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Die in Wohnungseigentümergemeinschaften einmal im Jahr abzuhaltende ordentliche Eigentümerversammlung wird von der Verwaltung einberufen, wenn die Abrechnung des vergangenen Jahres vorliegt. Zuvor sollte diese vom Verwaltungsbeirat – so ein solcher vorhanden ist – geprüft worden sein. Wenn alles schnell geht, kann die Versammlung schon im März stattfinden.
Ein früher Termin ist für die Wohnungseigentümer vorteilhaft. So kann beispielsweise die Einkommensteuererklärung für das vergangene Jahr, die die von der Verwaltung in der Jahresabrechnung mitgeteilten Kosten für haushaltsnahe Dienstleistungen enthalten sollte, pünktlich abgeben werden. Bei vermieteten Eigentumswohnungen ist gegenüber dem Mieter die Betriebs- und Heizkostenabrechnung zu erstellen, für die die Jahresabrechnung der Wohnungseigentümergemeinschaft benötigt wird. Gegebenenfalls bestehende Nachforderungen sollten erst nach Bestandskraft der Jahresabrechnung (Ablauf der einmonatigen Anfechtungsfrist) gegenüber dem Mieter geltend gemacht werden – und hier gilt sicherlich: je früher desto besser. Wird die ordentliche Wohnungseigentümerversammlung erst im Herbst abgehalten, wird es für vermietende Wohnungseigentümer eng, denn Nachforderungen können nur aus einer dem Mieter bis zum 31. Dezember mitgeteilten Nebenkostenabrechnung durchgesetzt werden.
In den meisten Wohnungseigentümergemeinschaften gibt es über Jahresabrechnungen und Wirtschaftspläne kaum Streit und auch die üblichen weiteren Beschlüsse zu Themen wie Instandhaltung, Modernisierung, baulichen Veränderungen etc. werden in der Regel einvernehmlich gefasst. Kommt es allerdings zu einem Mehrheitsbeschluss, der einem Wohnungseigentümer nicht tragbar erscheint, muss er schnell handeln. Denn auch rechtswidrige Beschlüsse werden bestandskräftig und sind dann nicht mehr aus der Welt zu schaffen, sondern für alle Wohnungseigentümer verbindlich. Der einzige Weg, die Bestandskraft eines Beschlusses aufzuhalten, ist die Erhebung einer Klage – es sei denn, ein Beschluss ist ausnahmsweise von vornherein nichtig, was aber nur ein Fachmann zu beurteilen vermag.
Die Klageschrift, mit der die sogenannte Beschlussanfechtung erfolgt, muss innerhalb eines Monats nach der Versammlung bei dem Amtsgericht, in dessen Bezirk sich die Wohnungseigentumsanlage befindet, eingegangen seien. Es kommt für die Fristberechnung nicht auf den Zugang des Versammlungsprotokolls an, allein maßgeblich ist das Datum der Versammlung. Selbst wenn kein Versammlungsprotokoll erstellt wird oder dieses nach Ablauf der Monatsfrist zugestellt wird, entfällt oder verlängert sich die Frist nicht.
Zieht ein Wohnungseigentümer eine Beschlussanfechtung in Erwägung, liegt ihm aber noch kein Versammlungsprotokoll vor, kann er bei der Verwaltung Einsicht in die sogenannte Beschlusssammlung nehmen. Der Verwalter hat nämlich sämtliche in der Eigentümerversammlung gefassten Beschlüsse unverzüglich in diese aufzunehmen. Spätestens eine Woche nach der Versammlung muss dies geschehen sein. Sinnvoll ist es, die einschlägigen Abschnitte der Beschlusssammlung in Kopie zu erbitten (oder notfalls abzufotografieren), um auf dieser Grundlage die Klage unabhängig vom Versammlungsprotokoll erheben zu können – oder sich zunächst einmal zur Frage der Notwendigkeit hierzu und der Erfolgsaussichten Rat einzuholen.
Ob man als Wohnungseigentümer gegen einen Beschluss klagt, sollte gut überlegt sein. Denn erfahrungsgemäß führt ein solcher Prozess zu Spannungen oder gar zu tiefen Gräben in der Gemeinschaft, die nur schwer zu überwinden sind. Mitunter gibt es Beschlüsse, die als ungerecht empfunden werden, nach der bestehenden Rechtslage aber nicht mit Erfolg beanstandet werden können. Ferner gibt es solche, die dem betroffenen Wohnungseigentümer zwar ärgerlich erscheinen, die jedoch keinen eigenständigen Regelungsgehalt haben, so dass sie gar nicht angefochten werden müssen. Andererseits ist davor zu warnen, Beschlüsse nicht anzufechten, nur weil sie beispielsweise die Grundlagenregelung und nicht schon die konkrete Ausführung einer Maßnahme zum Gegenstand haben. Bei einem späteren Beschluss über das „wie“ eines Vorgehens kann das „ob“ nämlich nicht mehr infrage gestellt werden, weil hierüber bereits bestandskräftig entschieden ist. Insbesondere bei Maßnahmen, bei denen es für die Gemeinschaft und auch für den einzelnen Wohnungseigentümer um viel Geld geht (z.B. Modernisierung), kann eine rechtzeitige anwaltliche Beratung sinnvoll sein.